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固定利率房贷昆明遇冷 http://www.yndaily.com  云南日报网

 

    固定利率因为能规避利率上浮风险,为消费者增加了另一种房贷选择,在国外成为消费者普遍采用的房贷方式。

    2006年1月,光大银行率先在北京、上海等推出国内首只“阳光生活”固定利率住房贷款,之后,中国建设银行、招商银行也相继推出固定利率房贷产品。然而,与大面积的宣传攻势显得不相协调的效果却是,在昆明等大多数城市,固定利率房贷推出后却受到前所未有的冷遇,问者众,签单寡。

    2006年2月,招商银行首家在全国范围内推出结构性固定利率住房贷款产品。这是该行对普通固定利率贷款进行结构性创新后推出的一款极具特色的固定利率住房贷款产品。此前,光大银行率先在昆明等全国30家分(支)行推行“阳光生活”固定利率住房贷款业务,此间中国建设银行也在试点分(支)行推出了其固定利率房贷产品。

    随着大规模的宣传攻势的开展,固定利率房贷一时成为人们关注的焦点。

    何为固定利率房贷

    所谓固定利率住房贷款,就是借款人与银行签订贷款合同时即设定好固定的利率和对应的固定期间,不论固定期间内市场利率如何变动,借款人都按照合同约定的固定利率支付利息。

    2005年,央行发布《2004年中国房地产金融报告》,提出“考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”的建议,使关于固定利率房贷的议论浮出水面。业内人士认为,2005年以来个人住房贷款月增额明显减少,如5月份新增144.89亿元(比上年同期减少159.37亿元),这是自2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值;同时,随着央行调高个人房贷利率,一些城市中个人购房者提前还贷的现象相当突出,由此对银行的房贷收益与其资金成本匹配会产生一定的不利影响。上述因素促使央行提出了“以考虑让商业银行推出固定利率房贷”的建议,目的是为了满足房贷者回避利率风险的需求。

    央行发布《2004年中国房地产金融报告》后不久即有消息称,光大银行已在股份制商业银行中第一个向监管部门递交了试点固定利率住房贷款的申请材料。之后,中国建设银行、招商银行也有所动作。

    2006年1月,各种消息成为现实,光大银行率先在北京、上海等推出国内首只“阳光生活”固定利率住房贷款,申请对象限于贷款期限为5年以下(含)和5年以上至10年(含)两个档次的个人住房一手房贷款,年利率分别为5.94%和6.18%。1月18日,光大银行上海分行签下一份总贷款额为55万元的五年期固定利率住房贷款合同。

    业内分析人士认为,银行推出固定利率个人房贷措施,是银行将放宽个人房贷及房地产市场回暖的一个信号。推出固定利率房贷,一方面使得银行的资金收益预期很明确,掌握在可控范围中,另一方面银行可以抓住时机吸引一部分优秀客户。

    固定利率房贷市场热推

    在北京、上海试行了半个月后,光大银行进一步丰富了“阳光生活”系列新业务,将原“固定利率个人住房贷款”调整为“固定利率个人住房/商业用房贷款”,产品范围增加二手住房贷款和商业用房贷款(含一手商业用房贷款和二手商业用房贷款),贷款期限不变,均为5年以下(含)和5年以上至10年(含)两档贷款期限。新增的固定利率商业用房贷款,5年以下(含)和5年以上至10年(含)两个贷款档次的年利率水平分别为6.18%和6.42%。目前,光大银行正在酝酿推出第三款贷款期限为15年的固定利率房贷。

    2006年2月,招商银行首家在全国范围内推出结构性固定利率住房贷款产品。这是该行对普通固定利率贷款进行结构性创新后推出的一款极具特色的固定利率住房贷款产品。其在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准,如利率固定5年的贷款,可以在贷款前2年固定执行一个利率,后3年执行另外一个不同的利率。固定10年的贷款,可以在前5年执行一个利率,后5年执行另外一个利率。对于总期限超过5年的贷款,招行此次推出了3年、5年和10年三个固定期限,固定贷款利率分别定为5.91%、6.03%和6.39%。对该行信誉优良的客户,三个固定期限利率可优惠到5.61%、5.73%和6.09%,此利率水平与市场同类产品目前的最低价格基本相当。

    为了推出市场期望值极高的固定利率房贷,银行方想尽一切办法。以招商银行为例,此次推出的分段固定利率可谓独具匠心,既充分考虑到了消费者由于支付了首期款,还款压力较大的情况,也相对减少贷款利息支出,给消费者带来实惠。同时,招商银行本次在全国范围内所有网点同时推出的固定利率房贷产品,暂时没有设置规模控制。此间,中国建设银行也在国内试点分(支)行推出了自己的固定利率房贷产品。

    固定利率房贷遇冷

    分析人士认为,对商业银行来说,个人房贷无疑是目前最好的一块优质“蛋糕”。但受宏观调控的影响,银行个人房贷业务增长乏力;同时,消费者提前还贷行为的增加,也让银行方感到了压力。这一现状下,如何开发和推出固定利率个人房贷这样的创新产品来吸引更多的房贷客户,成为商业银行必须积极面对的问题。在争夺个人房贷的市场角逐中,同时拥有浮动利率和固定利率两大类产品组合的银行,无疑会在竞争中占据有利地位。

    这样的现状,让银行业对固定利率房贷都十分看好。一位银行人士称,浮动利率制度实际上是把利率风险转嫁给了借款人,固定利率房贷的推出,意味着利率波动的风险从由购房者承担转变为由银行和购房者双方共同承担,这既能降低借款人的利率风险,又能提高银行未来收益的稳定性,对银行方和消费者来说都是双赢的选择。

    连续两年的利率上调掀起的提前还贷风潮让商业银行遭受了不同程度的损失,且2005年房地产市场遇冷导致房贷市场呈萎缩态势,业内人士指出,随着市场的发展,央行主要统管总的利率,各家商业银行在激烈的竞争中,根据自身发展的起点,推出不同的房贷利率保护自己的客户,微观调整房贷利率是一种必然趋势。而在发达国家,绝大多数消费者愿意通过固定利率来规避利率风险。在荷兰、法国等国,这样的消费者占到了80%。

    然而,固定利率房贷在市场上的反应与银行方预期效果有所出入,光大银行推出固定利率整整一个月,全国签单数屈指可数,许多城市签单成绩依然为白卷,而其他商业银行的情况也大抵如此。

    记者在采访中了解到,昆明住宅消费市场基本上对固定利率房贷产品持观望态度。接受采访者均表示不是十分了解固定利率房贷业务,并称购房者首先看中的是利率的高低,利率较高的固定利率房贷产品只是在关注范围之内,并没有列入选择计划。

    记者了解到,目前推出固定利率房贷产品的银行十分理性地对待这一市场反应。针对签单过少这一现象,光大银行昆明分行个贷中心主任潘春红接受新华社记者采访时称:“目前有很多买房者在向我们咨询固定利率贷款,但由于推出时间较短,消费者正处于认知过程中,因此都还没有正式签约,这一情况属于情理之中。”

    低利率仍是选择主流

    目前,房贷市场已经进入多选择时代,还款方式已经有等额本息还款、等额本金还款、等额递增(减)还款及按期付息还本等几种,加上固定利率房贷,人们的还款方式已经呈现多样化。

    可以让买房者避免加息风险,减少损失,固定利率房贷推出后为何遭到如此冷遇、无人喝彩呢?“由于推出的固定利率要比浮动利率高很多,而今后利率的变化很难判断,因此市场还是认可低利率的产品。对于广大购房的普通老百姓来说,固定利率房贷只是增加了一种贷款方式而已。人们在选择贷款时,增加了可选择的余地。”云南大学金融系主任郭树华说。

    记者从光大银行昆明分行了解到,只有与光大银行有按揭合作关系的住宅楼盘的购房者才能申请固定利率住房贷款。购买的楼盘与光大银行之间没有按揭合作关系,不能申请光大银行的固定利率住房贷款。

    过去两年中,央行每年都对贷款利率有过一次调整,每次的调整都在0.3%左右,如果按照这种幅度,未来还需再有两次加息,才能达到固定利率与浮动利率持平的状况。“银行推出的固定利率,主要是针对经济收入相对较高,并且预计央行将会加息的那一部分购房者。” 潘春红坦言,如果预期通货膨胀增大,经济发展迅速,建议采用固定利率;如果预期通货膨胀减小,经济发展缓慢,那么建议采用浮动利率。

    郭树华说,绝大多数购房者无法弄清选用固定利率房贷从长远看是合算还是不合算,因此他们不会贸然放弃眼前利率较低的浮动利率房贷产品。对于选择短期房贷的人来说,固定利率和浮动利率,究竟那个更划算呢?目前还尚难判断。在浮动利率短期内不会有太大上调的情况下,短期贷款选择浮动利率贷款方式,会比固定利率方式更省钱。当然这里还要参照固定利率的制定标准值,如果固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率,相对来说选择浮动利率更优,反之亦然。

    同时有专家分析称,目前,银行的市场营销尚未全面展开,购房者知晓率不高;国内银行长期执行央行制定的同一房贷利率,购房者对未来利率走势的判断有盲目性;更重要的是,我国的利率市场化和资产证券化等系列改革都处在起步阶段,缺乏全面推行固定利率房贷所需要的强有力支撑,在产品种类、贷款期限、利率定价等方面难以满足购房者的需要,固定利率房贷短期内难以成为个人住房贷款的主流。专家建议,理想的房贷组合应该是根据消费者意愿选择的,可以是固定利率,也可以是浮动利率。借款人有了

    周海芬(滇池晨报)




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