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《物权法》实施在即  车库、车位权属难题破解 http://www.yndaily.com  云南日报网

 

    立法进程

    从2005年7月10日物权法草案(三审稿)向社会全文公布征求意见开始,关于小区车位、车库权属问题进行了多次修改。

    物权法草案三次审议稿有关住宅小区车位车库归属问题的条款为:“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”

    第四次审议稿为:“车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。”

    第五次审议稿为:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。”

    第六次审议稿为:“车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。”

    在2007年3月16日最终通过的《物权法》中,第七十四条明确规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

    律师解读

    《物权法》第七十四条对于车库、车位问题做了原则性规定:

    第一,确定了车位、车库首先满足业主需要的原则。

    全国人大常委会法工委相关人员说,现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位,因此物权法有针对性地规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该规定确定了小区车位车库首先满足业主需要的原则。

    第二,占用业主共有部分的车位属于业主共有。

    物权法规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”根据物权法的上述规定,业主共有的道路、绿地等部分划出的车位,开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租,但是由此产生的收益应归全体业主共有,应该投入到业主共同财产中的维护养护中。

    第三,共有部分以外的车库、车位归属由当事人约定。

    物权法规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”事实上,在物权法出台之前,很多开发商已经用签订合同的方式与业主确定了车库、车位的归属。物权法的规定更加明确了当事人对于非共有部分的车库、车位权属的约定的效力。“约定”不限于商品房购销合同中的约定,也包括当事人之间的其他相关协议,包括开发商与非业主签订的相关协议。

    实务难点

    第一,“首先满足业主需要”如何操作?

    物权法确定的车库、车位“首先满足业主需要”的原则,从立法本意上看是以维护业主的利益作为出发点。但这一原则的实施仍有值得考虑的问题。比如,业主提出优先使用车库、车位的需要是否不受时间的限制?也就是说,开发商在销售过程中对车库、车位进行了处分,在满足业主需要的前提下,将其它有权处分的车库、车位出售或者长期出租给业主之外的人。那么对于一段时间后新购置汽车需要使用车库、车位的业主或者新业主来说,是不是仍然有权要求优先使用车库、车位?如果在车库、车位已经全部处分完毕后仍需要优先满足业主提出的新要求,那么开发商与非业主之间原有的对于车库、车位权属的约定如何处理?这都是在《物权法》实施过程中需要考虑的问题。

    第二,共有部分如何界定?

    从物权法的规定不难看出,判别车库、车位权属的一个前提性问题,就是对于车库、车位所占用部分的原始所有权和建筑物中哪些是共有部分的界定。

    然而,目前很多车库、车位所占用部分的原始权属并不清晰。车库、车位的面积是否进入业主所购房屋公摊面积,车位、车库的建设成本是否已经包含在房价中等问题很难确定。那么何为业主的共有部分?何为开发商拥有原始产权或使用权、开发商有权与业主在合同中约定权属归属的部分?如果这个问题不解决,没有明确产权的车位“约定”就会出现问题。所以,应进一步完善住宅小区车库、车位权属问题的法律法规,同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售价格,使“约定”在公平、公开、合理的前提下进行。

    据统计显示,近年来由于小区车库、车位而引发的纠纷已经排在物管纠纷前三位。   《物权法》的出台,为车库、车位的权属界定提供了基础性的法律依据,但是《物权法》对此问题的规定若需具体、直接地应用于实际,还需要一系列相关配套规定的出台。

    上海市建纬律师事务所昆明分所

    李俊华、刘潇瑜律师




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